요즘에는 누가 임대권을 설정하나요? 다가구주택은 특히 주의하세요
보증금을 안전하게 보관하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 그 중 부동산 거래에서 가장 일반적으로 사용되는 방법은 전세보증금 설정과 보증보험 가입이다. 먼저, 민법 제303조에 따르면 전세권이란 부동산 소유자(설립한 자)와의 계약을 통해 전세보증금을 지급함으로써 그 재산을 독점적으로 사용하고 수익을 얻을 수 있는 물권을 말합니다. 전세 오른쪽).
이는 전세권 등기를 통해 이루어지며, 전세보증금의 반환을 확보하기 위해 전세권자는 해당 부동산에 대한 우선변제권을 보장받는다. 또한 부동산의 전부 또는 일부에 대해 설정할 수도 있습니다. 그렇다면… .실제로는 어떨까요??
전세권의 경우 경매를 통해 보증금을 회수해야 하지만, 현실적으로는 일정 기간 내에 보험사로부터 보증금을 받을 수 있다는 점에서 전세보증보험에 가입하는 것이 훨씬 바람직합니다. 특히 2022년부터는 기준금리가 훨씬 높아진다. 상승세가 시작된 뒤 대출 규제와 금리 인상 등의 영향으로 하반기부터 집값 하락이 본격화됐다.
또한 전국적으로 전세사기가 큰 문제로 대두되면서 전세보증보험에 가입하는 사례도 늘고 있다. 이로 인해 보증보험이 적용되지 않는 전세 물건에 대한 수요는 사실상 전무하고, 고객들은 보증보험이 적용되는 물건만 찾고 있습니다. 추세입니다. 반면, 단체나 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없으므로 실무상 보증금이 낮더라도 직원용 오피스텔(예: 보증금 2천만원, 월세 60만원)을 계약할 때 거주지, 그들은 종종 임대권을 설정합니다. 전세지구를 마련해야 한다면 다세대 주택은 특히 주의해야 한다.
다가구 주택을 임대할 때 건물 부분에 대해서만 임대차 계약이 성립되는 경우가 많습니다. 이는 실무적으로 흔히 볼 수 있는 방식이지만, 경매가 진행되면 임차인은 건물에 대해서만 우선상환권을 행사할 수 있다. 반면, 해당 토지에 대해서는 별도의 우선변제권이 없으므로 보상을 받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 노후 다세대 주택이 경매될 경우 지가가 높을수록 임차인의 임대료 전액을 회수하기 어려워 불리해질 수 있다.
아파트 등 별도 소유권 형태의 경우는 다르다. 토지사용권은 전용지별로 부여되며, 토지권은 전용지와 별도로 매매하거나 처분할 수 없습니다. 경매과정에서 전세부분과 함께 매각되기 때문에 전세권이 있는 아파트가 경매에 오르면 매수인이 전세부분과 전부를 받아야 한다. 토지권은 함께 취득합니다. 따라서 임차인이 있는 아파트에 대해 경매를 진행하더라도 전유분과 토지권이 함께 매각되기 때문에 다세대주택에 비해 전세금 회수 가능성이 상대적으로 높다.
마지막으로 임대차 계약 시 보증보험 가입이 의무화되었습니다. 다세대 주택 임대차 계약 시 보증보험 가입이 어려운 경우, 건물과 토지 모두 임대차 계약을 체결하세요. 신중한 계약이야말로 소중한 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.